无锡拆迁专题-文薪征地拆迁律师团










No.3: 拆迁宝典之——博弈的力量

江苏拆迁系列之:以租代买房屋面临拆迁

一、事实概要

2000年12月29日,江苏省无锡市滨湖区胡埭镇某村村民王书迪(化名)以“以租代买”的方式与胡埭村委会签订了《房屋租赁协议书》,约定租赁年限为60年,并注明“因购买时无法办理产权证,遂仅先签订了租赁协议,由售卖方村委会帮助办理产权证”。此后,村委会迟迟未帮其办理产权证,王书迪和老公李玉才(化名)一直将此房屋用于网吧经营,生意兴隆。
然而看似平静祥和的生活下却潜伏着涌动的暗流……2010年王书迪和李玉才苦心经营的店面因无锡市公共工程建设中心实施的杨湖路延伸项目而被纳入拆迁范围。动迁后,动迁人员时不时就会上门逼迁,弄得王、李夫妻二人的网吧生意无法正常经营。而且,动迁人员说得比较清楚,要结束这场无妄之灾,就要签订补偿安置协议。但是,补偿标准确实极其不合理这一点委实难以让李玉才一家忍痛签约。万般无奈的他们,最终选择了诉诸法律。
得知在征收拆迁实务界赫赫有名的北京燕薪拆迁律师团在江苏乃至全国的影响力后,李家人毅然决然北上咨询求助。团队首席律师燕薪接待了这家人,于是又一场拆迁维权大幕拉开……

【办案掠影】

耐心倾听当事人的讲述,细细研读当事人带来的材料后,燕薪律师判断本案风险系数比较低:第一,当事人法律意识较强,委托律师代理的时间比较及时;第二,当事人比较理性,提出的要求合理合法。胸有成竹的燕律师当即设计好了拆迁维权方案…… …[详细]

办案第一辑:博弈之初,律师函的作用

鉴于当事人虽及时委托却也已陷入被逼拆的惶恐之中,介入案件第一步,雷厉风行的燕薪律师当即分别向无锡市滨湖区人民政府、无锡市滨湖区胡埭镇人民政府、无锡市滨湖区胡埭镇拆迁办、无锡市滨湖区胡埭镇胡埭村民委员会、无锡市公共工程建设中心、无锡市时雨房屋拆迁有限公司发出律师函。
律师函掷地有声地列出如下五点:第一,拆迁须以经有关部门的批准并具备法律规定的条件为前提,为实现信息对称,望贵方提供拆迁许可证(或征收决定书)及其它前置文件以证明本次拆迁项目的合法性;第二,望贵方不要采用中断供水、供热、供电和道路通行等非法手段,及采取暴力、威胁手段或者突击、“株连”等方式强制委托人搬迁,否则不仅损害委托人的利益,最终也会损害贵方的自身利益;第三,望贵方正确约束己方工作人员的行为,勿使他们借拆迁为名从事违法犯罪活动或其他可能有损委托人权利的违法活动;第四,委托人未签订任何拆迁补偿协议,未经法院裁判贵方无权对委托人的房屋实施前置拆除,否则将构成刑事犯罪,委托人有权采取相应措施制止贵方的犯罪行为,其一切后果将有贵方承担;第五,在补偿合理的情况下,委托人具有充分的诚意与贵方平等协商以达成合意,望双方通过平等对话的方式和谐解决委托人房屋的拆迁补偿问题,从而有效实现社会和谐和人民权利的真正保障。
既有坚持法律正义的据理力争,又有根据实际、促进目标达成的妥协艺术。身经百战的燕薪律师,在博弈之初就显示出实力派拆迁律师的非凡功力。…[详细]

办案第二辑:蓄势待发,信息公开做铺垫

做好全面铺垫工作后,按照已成竹在胸的维权方案,燕薪律师稳步推进维权第二步——通过相关信息公开工作,掌握相关项目信息,保全证据。
铺垫第一波:
2011年8月在燕薪律师的指导下,当事人先后向江苏省国土资源厅、无锡市发展和改革委员会、无锡市规划局、无锡市国土资源局滨湖分局、无锡市人民政府拆迁管理办公室等部门申请相关信息公开,要求相关部门出示相关的收回国有土地文件(涉及集体土地的应当提供征地批文)、立项文件、规划许可文件、国有土地批准文件等合法的用地手续。
此次申请信息公开得到两方面有分量的筹码:第一,江苏省国土资源厅收到信息公开申请后,以申请表申请不清楚及应由市、县国土资源部门负责为由,拒绝提供申请信息公开相关材料;第二,燕薪律师了解到该项目至今尚停留在立项阶段,并未办理任何的用地批准手续,更有甚者,当事人房屋所在地块至今尚未履行任何征地程序,依然为集体土地。
期间小插曲:
第一波的信息公开申请发出后,我们看到了可喜的收获——谈判筹码的有效积累。谁知好事多磨!或许是拆迁方的心虚和深感措手不及,逼迁的小火苗似有燎原的趋势:拆迁方聘用大量社会闲散人员打着拆迁的旗号肆意行上门围堵、限制当事人一家出行、损坏当事人屋内物品、非法闯入当事人屋内恐吓殴打当事人等种种违法犯罪行为。动迁人员的行为远远超过其行为规则的底线!不仅如此,拆迁方还公然叫嚣随时要来拆当事人的房屋,气焰十分嚣张,令人发指!燕薪律师见状立马根据实情向相关公安机关递交了《求救函》以保护当事人处在极度危险中的合法财产,并对已然发生的违法犯罪行为向公安机关提出控告,才使得维权之旅越过这段不愉快的小插曲继续进行……
铺垫又一波:
平息拆迁方的嚣张气焰后,燕薪律师快马加鞭,果断出击,掀起了又一轮的信息公开申请。目的是积累更多的有利筹码!
为了进一步的考察拆迁项目的合法性,燕薪律师又向无锡市规划局、无锡市交通运输局等部门发出信息公开申请……

办案第三辑:多管齐下,复议、诉讼、谈判只为合理补偿

通过信息公开申请获得重要复议、诉讼、谈判筹码后,接下来的工作就是合理利用这些筹码,通过系统安排设计各个维权途径,多管齐下,最终促进谈判的成功进行。
维权途径一:复议、诉讼步步紧逼
维权经过重要的蓄势待发后,接下来的动作很是关键。燕薪律师从两方面入手出击:第一方面,针对江苏省国土资源厅的行政不作为提起行政诉讼;第二方面双管齐下:①通过行政复议的方式请求确认无锡市人民政府拆迁管理办公室锡政拆通(2010)第77号《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》违法并予以撤销;②先后通过复议、诉讼的方式请求确认无锡市发展和改革委员会作出的锡发改许交能(2010)130号《关于杨湖路延伸工程项目建议书的批复》违法并予以撤销。并就第二方面中的②从四个角度咄咄直戳无锡市发展和改革委员会的痛处:第一,作出行政批复前没有按照《行政许可法》告知利害关系人有陈述、申辩、听证的权利;第二,批复行为侵犯了当事人的合法财产权;第三,当事人房屋所在地块尚未征为国有土地,在集体土地上颁发立项批复文件系重大违法;第四,该项目系政府投资项目,投资计划不透明。
维权途径二:两份查处申请函
这一轮无形的硬仗打下来,给相关行政机关造成了不小的压力。我方的气场呈增强之势,谈判平台即将建立,对话时机日渐成熟……
此刻,燕薪律师运筹帷幄,继续加大火候,于2011年10月,就无锡市公共工程建设中心对杨湖路延伸段项目无国有土地使用权批准文件,无土地划拨手续,无建设用地规划许可证及建设工程规划许可证即擅自违法拆迁、违法建设的行为先后向无锡市国土资源局和无锡市规划局提交查处申请函,请求依法进行查处其违法拆迁、违法建设的行为。
维权途径三:渠道疏通,打好谈判最后一仗
通过步步为营、稳扎稳打的积累,终于迎来了厚积薄发之时。此时的燕薪律师一改之前的利用扎实的法律基本功和技巧据理力争的气势,转而运用更加婉转和柔韧的方式与拆迁方展开了数次谈判。如果说之前燕薪律师在“拆迁维权舞台”上已经着重淋漓尽致的展现了一个拆迁精英律师刚直的战士之美,那么在这个阶段他演绎的则是智慧拆迁律师的柔韧的谋士之美。最终,具有全局观念的燕薪律师,通过精准的分寸拿捏,于2011年11月,通过多次拆迁补偿的谈判,最终为当事人李玉才、王书迪一家赢得了两套店面房外加近20万元的安置补偿。

【律师说法】

本案虽不算曲折和特别,但它作为一则经典的体现拆迁维权基本常规流程的案例,对于我们学习了解拆迁维权的基本流程及相关注意事项是有一定的帮助作用的。
在此笔者再次提醒大家,一定要“信法”、“信专业”!具体来说就是,面对拆迁一定用理智去维权,了解法律,未雨绸缪,必要的时候及时委托律师介入,这样的“文斗”,不仅能避免基于非理智的“武斗”给您造成不必要的、甚至是无法挽回的损失和伤害,还能在最大限度内保护您的合法财产,维护您的合法权益!

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